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很抱歉:积分可能还得接着涨

火箭哥🚀 上海新房火箭哥 2023-03-26

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大家好,我是火箭哥
买房是一门科学,我来带你入门:火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文:
从去年年底到今天,分数其实一直在降。
截止统计至2022年第7批,每批次的平均分其实一直在下滑:‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

积分高低,本质就是供需关系,这两年的新房供应实在是太多了——‍‍
近两年9万套的年均销量是过去年均的1.6-1.8倍,这么多的量必然导致消费力跟不上。
然而,在所有人都觉得新房可以慢慢挑的时候,火箭哥可能要来泼一波冷水:
接下来的新房,很可能不够卖了;‍
换句话说,2023年下半年积分会接着涨。

01 “当下”

2023开年以来,上海新房供应的节奏其实不慢:

2月6日,第1批新房官宣;

3月14日,第2批新房官宣;

3月底,第3批新房预审会,最快4月上旬官宣
实际上,2022年的上市节奏已经很夸张了:
平均29天来一批新房,卷死了上一批新房,也卷死了码字的我。
如果按照这个速度,前5个月就能开出4批新房,12月可能会开出10批次新房。
批次很多,但每批次新房的供应量都不大:
无论和2021还是2022年相比,2023头两批次供应都下降了40%以上,这是一个有意思的现象:


按照目前每个批次不到7000套的供应量来计算:

就算今年超预期供应10个批次,也不过是6.9万套新房,较去年下跌25%以上;‍
全年供应,其实在变少。

02 “原因”

“菜量”不足的背后,是“食材”不够了。
前几天刚刚挂牌的上海2023第一批土地计划于4月18日出让,然而其中一共只有19块地,建筑面积198.9万方,总起价483.4亿元。
看完数字,你没有感觉,但如果相比去年的第一批:

出让建筑面积减少了53.2%

土地出让起价减少了40.1%
“开门红”,变成了供应“腰斩”。

(数据来源:好地网)

2022年,上海总计成交了105块涉宅用地,总成交金额约2846亿元;

如果按照今年第1批挂牌的起价推算,2023至少需要挂牌5.5批次地块,成交总额才能与去年持平。

新房多不多,本质就是土地供应多不多;
土地供应变少了,新房也会变少、积分就会升高。
火箭哥整理了一份2023年上海土拍地图,感兴趣的同学可以添加下方微信免费领取:

03 “为什么供地变少?”

为什么土地供应一下子就降下来了?
背后有两个原因:‍
一是土地集中出让,由“批次”变成了“轮次”,简单一字之差,却大有不同。
以往按“批次”出让,所有地块集中公告,同一时间一次性挂牌,如果开发商拿地意愿不强,就需要城投公司出面托底。
像什么“JD新城发展”、“FX发展”、“YP城投”、“新JS投资”等开发商,就是这么来的。虽然之前每年的土拍总金额比较大,但其中不少是地方国资出手。
而现在改成“轮次”后,先是像前两天一样一次性公示所有地块,然后分批错开时间挂牌。这样就有了充足的准备时间,有感兴趣的开发商参拍,才挂牌出让,从而避免了国资“左手倒右手”的现象。
但这样的后果就是,真正能拍掉的土地就变少了。
二是土地作为不可再生资源,上海的土拍供应不是无限度的,也要按计划来。
不得不说,为了拼经济、保住房,前两年的推地速度,确实有点快。
根据上海“十四五”住房规划,2021-2025这五年总共计划供应4000万方商品房,然而咱们在2021-2022头两年已经干掉了2000万方,一半没了。
剩下还有3年时间,平均每年也就670万方的规模,是前两年的三分之二。
目标快要提前完成,供地自然得“悠着点”。

04 “把握当下”

土地、新房供多供少,本质还是看供需关系。
前2年供应太多,今年开始控制一下土地出让和新房取证的节奏也很合理。
一个有意思的数据分享给大家——
2023年1-2月上海住宅新开工面积仅为48.1万平方米,同比下降42.4%。

供应多,积分就降;

供应少,积分就涨。

去年年底的大虹桥就是最好的例子——

2022年,大虹桥总计供应约9200套新房,2023年供应几乎腰斩;

所以,去年的虹桥公馆3期限售1.3:1都没有触发,可是今年一上来就到了50分,本质就是供需关系发生了变化。

从供求关系上来说,目前算是新房购房者比较“舒服”的时点——

除了唐镇依旧火热之外,过去火热的内环、大虹桥等片区相对积分都不高,上车机会一直都在。‍‍‍
火箭哥一直都建议大家每批次都去试试,即使去尝试的新房不是自己最喜欢的也应该去:
资金成本、机会成本和自己的心力精力都很宝贵,能早日上车、买定离手是最好的,祝大家好运。本文仅分析供需中的供应端,需求仍有待观察‍‍‍‍‍
如果你正在买房过程中纠结犹豫,欢迎来找火箭哥聊聊;感兴趣的同学可以添加下方微信,我还会送你一本《上海买房80问》,手把手教你积分、贷款、购房资格等基础问题:
以上是正文,来自火箭哥🚀

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2.高低楼层价差
3.选房优先顺序
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